不動産投資のポイント3 デメリットを知る
不動産投資と売却のコツのページで、不動産投資を成功させるために4つのポイントがあると書きました。
既に２つのポイントは説明しましたので、ここでは3つ目のポイントを説明したいと思います。
Point.3 不動産投資のデメリットを知る
前のページでは、他の投資と比較して不動産投資が優れていることを説明しましたが、不動産投資であるがゆえのデメリットもあります。
投資を成功させるためには、やはりデメリットも知ったうえで行動することが大切です。
１ 不動産投資には様々なリスクがある
不動産投資には以下のようなリスクがあります。
ただ、それらのリスクには多くの場合対処法がありますので、頭ごなしに否定しなくても大丈夫です。
ざっと挙げると以下のようなリスクが存在します。
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 火災、地震のリスク
- 金利上昇のリスク
- 事故のリスク
- 損害賠償のリスク
火災、地震のリスク
物件に火災や自然災害によって燃えてしまったり、破損してしまった場合、修繕費もかかりますが、家賃収入も入ってこなくなるため、ローンがあった場合、返済不能になってしまうリスクがあります。
これらを未然に防ぐのには限界がありますので、対策としては「保険に入る」ことになります。
保険に入るときの注意点は、保険金が出る条件をしっかりと吟味し、「確実に保険金がもらえる保険に入る」ということがポイントです。
間違っても、安さだけで選ぶのではなく、保証が下りる条件、保証金額、また、保険代理店の対応等もこちら側の立場で考えてくれるか等を吟味して、必要な時に必要な金額の保険金が滞りなくおりるような保険を選ぶべきです。
もちろん、火災保険と地震保険の加入は必須です。
その他にも、水災害や雪災保証などの特約については、物件の場所や環境を考慮して決めましょう。
金利上昇のリスク
賃貸用の投資用物件を購入する場合、ほとんどの方が金融機関で融資を受けてローンを組むかと思います。
この場合、物件の利回りだけでなく借入金の金利にも注意する必要があります。
投資用物件を保有している間の儲け、つまりキャッシュフローは大まかに言えば、利回りと借入金の金利との差額になります。
ということは、金利が上昇すればキャッシュフローが悪化し、最悪赤字になることもあるわけです。
現在は低金利状態が続いていますが、今後日本政府の政策次第で金利が上昇していくことは十分に考えられるため、金利上昇によるキャッシュフロー悪化リスクも同様にあると考えておいた方が無難です。
じゃあ、金利上昇に対する対策は何があるのか？ということですが、2つあります。
一つは、借入金をできるだけ少なくすること。
もう一つは、固定金利を選ぶこと。
物件購入時に自己資金の比率を上げて借入金を減らせば、金利上昇による影響を少なくできます。
もちろん、全額キャッシュで購入、なんてことが出来れば金利上昇の影響は全くないんですが、そんな人は少ないでしょう。
また、不動産投資の醍醐味は融資を受けることによりレバレッジを利かすことにもあるので、自己資金を増やすのは投資効率の悪化にもつながるわけで、一概に良いこととは言えないのも現状です。
そこで考えるのが、２つ目の固定金利の選択です。
現状は、不動産投資用の融資では全期間固定型のローンというのは少ないです。（日本政策金融公庫にはあります。）
大体の金融機関では、３年から１０年くらいの期間の固定金利型を用意していることが多いです。
固定金利のデメリットは変動金利と比較して金利が数パーセント高い（１％前後）ことですが、金利が上昇すると判断出来る場合は固定金利を選ぶのが賢い選択です。
期間は長い１０年を選ぶのが良いような気もしますが、不動産投資のコツは、１０年以内に物件（不動産）を売却して総合的に利益を得ることです。
（それまでの家賃収入と売却益の合計で、購入費用を上回って利益を出すということ。）
そう考えると３年か５年程度の固定金利の方が向いていると言えます。
ということで、金利上昇リスクに対する対策としては、不動産をどのタイミングで売却して清算するか？という出口戦略も考慮したうえで固定期間金利型のローンを組むというのが基本になるでしょう。
その他のリスクについては、次のページにまとめます。