不動産価格の目減り（キャピタルロス）

 

不動産投資において、物件の価格は

• 収益価格
• 積算価格

の2種類の観点で決まります。

 

 

それぞれの内容は以下のとおり。

 

収益価格

対象物件（不動産）の収益性を基準にして資産価格を計算する収益還元法という評価方法を使って出される価格

 

積算価格

土地の価格と建物から、経年劣化による劣化分（築年数から計算）を差し引いて評価額を計算した価格

 

 

不動産価格の目減りリスクと対策

不動産物件の評価額ですが、
基本的に、築年数が経過するとともにその価値は下がり続け、最終的に土地の価格に収束します。
つまり、建物の価値はゼロになるということです。

 

ですので、
銀行や他の金融機関で借り入れをして不動産物件を購入した場合、

 

なんらかの理由で物件を売却しなければならなくなった時に、
場合によってはローン残高よりも安い価格でしか買い手がつかず、売るに売れないという状況になることもあります。

 

不動産を売却する場合、ローンが残っていると抵当権が抹消できないので売却できません。

 

不足分を資金を追加してローンを返済することが出来ればいいのですが、資金が無い場合はそのまま持ち続けるしかありません。

 

つまり、保有し続けて、ローンを返済して残債を少なくしていくことになります。

 

ただ、保有期間中にキャッシュフローがまわっていれば問題ないのですが、毎月赤字（家賃収入よりも返済額の方が大きい）の場合、最悪の場合は競売となってしまう場合もあります。

 

こういったリスク（デメリット）を回避、解決する方法は、

 

• 不動産物件購入時に間違った物件を購入しない
• 不動産売却時に適切な売り方をする

 

ということになります。

 

参考＞＞不動産売却・査定完全ガイド

 

 

逆に言えば、

 

物件購入時にその分析や設定を間違えなずに、適切な物件を購入し、適切に管理すれば不動産投資で利益を出すのはそれほど難しくないとも言えるわけですね。